Investor login
Week 8. Zolang is het geleden sinds onze wereld dramatisch is veranderd, inclusief de organisatie van ons professioneel leven.
Thuiswerken werd de norm, digitale interactie is de enige vorm van sociale connectie, videogesprekken met huilende kinderen of blaffende honden op de achtergrond, zijn gemeengoed en algemeen geaccepteerd.
Hoe evolueert de markt?
Zal het een scherpe V-curve zijn zoals de meest optimistische toekomstvoorspellers aangeven of zal het een lange en uitgebreide U-curve worden of zelfs een L-curve? Ik ben bang dat de laatste twee de meest waarschijnlijke scenario’s zullen blijken met meer en meer een consensus bij macro economen over de zogenaamde “Swoosh-curve”. Dit betekent echter niet noodzakelijkerwijs dat de vastgoedmarkt terugvalt in een gelijkaardige modus als 2008-2012.
Ten eerste is de overvloed aan beschikbare fondsen op een recordhoogte, wat wezenlijk anders is dan tijdens de GFC (Global Financial Crisis). Het gebruik van externe financiering is niet zo hoog als toen en hoewel we tekenen zagen van versoepeling in het toekennen van kredieten door de banken het afgelopen jaar, zijn de gangbare ratio’s veel meer gecontroleerd dan toen.
Wat eveneens helpt is het feit dat de ECB met de kredietverlenende sector overeen is gekomen dat zij interest lasten mogen verschuiven zonder dat de lening automatisch als “in gebreke” wordt behandeld (in tegenstelling tot echte renteheronderhandeling, waar dit laatste het geval zou zijn en de bank in kwestie meer kapitaal moet plaatsen tegen een dergelijke in gebreke blijvende lening). Met de rente op leningen zo laag als ze zijn (vergeet niet dat de basisrentevoet van de ECB in 2008 250-300 basispunten hoger lag dan in 2019), is het niet noodzakelijkerwijs zo duur om de rentebetalingen naar een volgende periode uit te stellen.
Kunnen huurders de huur betalen?
Zullen we in een lange recessie terechtkomen, waarbij bedrijven uiteindelijk failliet gaan en de leegstand dus toeneemt? De tijd zal het uitwijzen, maar het effect van een vertragende economie met daaropvolgende in gebreke blijvende leningen, banken die hun kapitaalratio’s moeten verhogen tegen dergelijke leningen en het spiraaleffect dat het veroorzaakt zoals we hebben gezien tijdens de GFC, zal niet zo abrupt zijn op de meeste vastgoed activa klassen. Retail en vrije tijd zijn duidelijk de opvallende uitzondering, maar kantoren, gezinswoningen, logistiek en dergelijke zullen waarschijnlijk een veel zachtere landing kennen, waardoor investerings- en vermogensbeheerders de vereiste maatregelen kunnen nemen om een tanende economie voor te blijven. De overvloed aan kapitaal die er is, vereist nog steeds dat het geld een veilige plaats vindt om in te investeren. Omdat vastgoed in de meeste (Europese) portefeuilletoewijzingen nog steeds een te laag vertegenwoordigde beleggingscategorie is, zal de behoefte aan transacties blijven bestaan, zodat de markt naar onze mening niet zo sterk zal dalen als na 2008.
Het kantoor van de toekomst
In de eerste plaats is werken van thuis, nu echt doorgebroken en zal een vorm hiervan blijven bestaan. In een recent onderzoek van CNN en een artikel in Forbes op 10 april ll, is 74% van de bevraagde CEO’s ervan overtuigd dat 5 tot 10% van het personeel permanent thuis zal werken. Dit is niet alleen ingegeven door gezondheidsoverwegingen, maar deze crisis heeft ook aangetoond dat thuiswerken voor sommige werknemers niet alleen een levensvatbaar alternatief is, maar ook een kosteneffectief alternatief, zowel in geld als in tijd en dus in de kwaliteit van het privé-leven. Dit is uiteraard geen oproep om onmiddellijk een huuropzegging in te sturen naar uw gebouweigenaar!
Yahoo was bijvoorbeeld een van de pioniers op het gebied van open kantoorruimte, met het delen van bureaus en thuiswerken. De afgelopen jaren hebben ze hun beleid 180° gekeerd en hebben ze medewerkers gestimuleerd om weer vanuit kantoor te gaan werken. Het gebrek aan sociale interactie tussen voornamelijk collega’s uit hetzelfde team, bleek zo contraproductief dat het de totale kosten voor het bedrijf juist verhoogde ten opzichte van de besparingen die ze konden realiseren op verminderde kantoorruimte.
Andere studies hebben aangetoond dat pure open ruimte zelf en meer “geforceerde” interactie tussen collega’s van verschillende teams ( door bijvoorbeeld gezamenlijke koffieruimtes, het delen van bureaus over de verdiepingen met een volledige afwezigheid van toegekende zitplaatsen, zelfs niet voor teams als geheel), op de langere termijn minder productief zijn gebleken. Het vermindert de productiviteit, zoals talrijke studies hebben aangetoond, door achtergrondgeluiden, een beperktere interactie tussen de teamleden, en dergelijke omdat ze gedwongen worden verder van elkaar te zitten met andere departementen tussen henzelf en hun team.
Kostenbeheersing en productiviteit waren tot voor kort de belangrijkste aandachtspunten voor kantoormanagers, CFO’s en in toenemende mate HR-verantwoordelijken, die steeds meer met de eerste twee in contact kwamen. Gezondheid is nu een derde (en ongelooflijk belangrijke) factor die een rol zal spelen bij het bepalen van de manier waarop het kantoor moet worden georganiseerd. Een trend die om die laatste specifieke reden niet kan doorgaan, is de alsmaar oplopende densiteit die we de afgelopen jaren hebben gezien, waarbij in sommige gevallen kantoortuinen terugvallen tot 1 persoon per 5 vierkante meter.
Tegengestelde tendensen
Naar onze mening zullen we naar de Post-COVID markt toe, twee tegengestelde tendensen zien, waarbij de ene de impact van de andere zal verzachten. Ja, het thuiswerk zal toenemen ten opzichte van het niveau van voor maart 2020. Videovergaderingen waren in de meeste industrietakken nog niet zo wijdverspreid, maar de realiteit van de COVID-19 maatregelen die genomen moesten worden, hebben het gebruik van video als een geldig alternatief voor (sommige) vergaderingen geforceerd. Zelfs de meest conservatieve bedrijven hebben nu begrepen dat met name terugkerende interne update-meetings niet altijd fysieke aanwezigheid vereisen. Het is kostelijk en inefficiënt om mensen voor slechts één meeting naar een vergaderzaal te laten komen, vaak vanaf andere verdiepingen of zelfs andere kantoorlocaties. In de komende maanden en jaren zal de juiste balans tussen fysieke en digitale vergaderingen deel gaan uitmaken van de bedrijfscultuur binnen verschillende sectoren. We zullen dus een verschuiving in de behoefte aan ruimte zien met waarschijnlijk vergelijkbare tendensen voor bedrijven in vergelijkbare industrieën, die misschien anders zijn dan bedrijven in andere industrieën. In ieder geval zal het integreren van digitaal vergaderen en het accepteren van thuiswerk als een levensvatbaar alternatief, de behoefte aan kantoorruimte verlagen en de leegstand verhogen en/of de huurprijzen onder druk zetten.
De tweede tendens zal echter leiden tot het tegenovergestelde. Kantoren zullen worden ingericht, rekening houdend met de bezorgdheid van de HR-verantwoordelijken en kantoormanagers rond gezondheidsfactoren. Zij zullen de behoefte aan ruimte juist doen toenemen. In België bijvoorbeeld hebben bedrijven die scheidingswanden plaatsen, sinds het uitbreken van de crisis, melding gemaakt van een aanzienlijke stijging van hun orderportefeuille, wat wijst op een terugkeer naar meer gesloten kantoren, die duidelijk meer ruimte nodig hebben dan het openplan-equivalent.
Deze toename van de ruimtebehoefte per kantoormedewerker, vooral om gezondheidsredenen, zal waarschijnlijk de dalende behoeften als gevolg van de tendens tot thuiswerken opvangen; we zien dan ook geen directe druk op de huur of een opwaartse druk op de leegstand als gevolg daarvan.
Uitgekiende gebouwbeheerders zullen verschillende manieren oppakken om HR verantwoordelijken en CFO’s te helpen bij hun beslissingen over kantoorruimte. Kwaliteit zal nog meer dan voorheen centraal komen te staan, vooral bij de implementatie van de technologie in de gebouwen. In een artikel in de Guardian van 13 april wees Oliver Wainwright erop dat ziektes vaak onze architectuur hebben veranderd. “Het was de cholera uitbraak die het moderne stratennet beïnvloedde, omdat 19de-eeuwse epidemieën de invoering van rioleringssystemen stimuleerde die de wegen erboven breder en rechter moesten maken, samen met nieuwe bestemmingswetten om overbevolking te voorkomen.” Dit is duidelijk geen kreet voor overheidsinterventie en (over-)regulering, maar een hoogwaardige, kwalitatieve implementatie van technologie en state of the art technische installaties zal helpen bij het verminderen van gezondheidsrisico’s. Daadwerkelijk nadenken over kantoorinrichting en nieuwe gedragsregels, zoals Cushman & Wakefield Design en Build aangeeft in hun rapport ‘the Six Feet Office’, naar analogie met de 1.5m zoals we nu gewoon zijn uit de social distancing maatregelen, geeft een uitgelezen idee van waar we naar toe gaan. Contactloze deuren, badgelezers, infraroodspoeling of zelfs volledig geautomatiseerde toiletten (met contactloos bewegende toiletzitjes bijvoorbeeld) zijn slechts enkele van de technische maatregelen die in moderne gebouwen genomen kunnen worden. Het verbeteren van de technische installaties, met beheersplannen die nog meer inzetten op luchtfiltratie bijvoorbeeld, zullen ook hier de norm moeten worden.
“It is the Economy, stupid”. Daar ligt de curve ball. Wat zal de impact van de economie zijn op bedrijven als geheel? Met de economie die een vertraging in het vooruitzicht heeft of zelfs dreigt te vervallen in een breed gespreide, langdurige recessie, zal de impact ervan substantieel zijn op de vastgoedmarkt. Dus ook al verwachten we niet dat de huidige tendens van meer thuiswerk of de afnemende densiteit van kantoorvloeren, noch de huur noch de leegstand zal beïnvloeden, omdat ze elkaar tegenwerken, de algemene economische impact van deze crisis zal wel degelijk merkbaar zijn. Omdat niemand met absolute zekerheid kan zeggen wat de gevolgen zullen zijn en hoe de reddingsplannen van de overheid die gevolgen zullen tegengaan of mogelijks verergeren, is de dreiging voor de markt duidelijk. De echte test zal de volgende winter zijn, om te zien of de COVID-19 pandemie een “eenmalige gebeurtenis” was of een seizoensgebonden terugkerende cyclus. Dit zal naar alle waarschijnlijkheid de U- of L-vorm van de toekomstige markt bepalen. Merk op dat we niet geloven in de V-vorm curve en dus in een steil herstel, ook al zouden we een dergelijk scenario toejuichen! De Swoosh-curve is het scenario waar we nu van uitgaan, met ongeveer 2 jaren, alvorens we terug op het niveau zitten van eind 2019.
Wat de vorm ook is, de sleutel zal zijn om de trend voort te zetten die zowel beleggers als huurders de hoogst mogelijke kwaliteit biedt voor de investering die ze zoeken door middel van proactieve managementinitiatieven. Nu meer dan ooit zullen alleen actieve beheerders zorgen voor een behouden investering. Banken moeten voorzichtig zijn met leningen die ze toekennen, ja, maar nieuwe vastgoedontwikkelingen die slimme technologie in het middelpunt van hun projecten plaatsen om beter om te gaan met de professionele zorgen van huurders, zijn en blijven naar onze mening de slimme inzet en de echte kans in de komende jaren.
